债务到期，债权人担心钱要不回来，而债务人也发愁没钱还账，于是，拿房屋进行抵债就成为现今民商事活动中常见的一种行为。这也就是我们所说的“以房抵债”，其实质上系以物抵债的一种常见形式。那么，拿房屋抵债的民事法律行为究竟是否有效，能否实现清偿债务的目的，结合实务中纷繁复杂的问题以及散见于诸多法律和司法解释的规定，笔者进行了简要梳理与分析。

一、债务履行期限届满之后，拿房屋抵债

1.房屋已过户登记，产生抵债效力

  债务履行期限到期后，债务人无能力偿还所欠债务，此时债权人与债务人经协商一致同意以房抵债，且房屋已过户登记至债权人名下，此时应认定该行为有效，达到了偿还相应价值债务的效果。

  当事人通过自由协商，有权按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系，当民事主体的意思表示发生上述变化，除法律特别规定所禁止外，均应予以准许。由于以房抵债时，债务已经到期，在此情况下，以房抵债则是双方当事人对原债权债务关系的终止，并建立新的房屋买卖合同法律关系，将债务人所欠债务转变为债权人的已付购房款。这种实现双方权利义务平衡的交易安排，实际上是当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，应予尊重，这也是贯彻民法中自愿原则和合同自由原则的题中应有之义。

2.房屋未过户登记，债权人有权请求交房并办理过户登记   

《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号，以下简称“《九民纪要》”）第44条第1款规定，当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。

债务履行期限到期后，债务人无能力偿还所欠债务，此时债权人与债务人经协商一致同意以房抵债，但房屋尚未过户登记至债权人名下，对此情形下以房抵债的效力，法院采取“排除法”的方式予以审查认定，即不存在虚假诉讼或者高利借贷等无效事由的，应认定为有效。但因不动产物权的特殊性，此时债权人还未获得房屋所有权，但债权人有权依据协议请求债务人交房并办理过户登记。

3.未过户登记不能排除法院强制执行

在此，还需要讨论的是，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条规定了无过错买受人、消费者购房人在一定条件下，即使未办理过户登记手续也能够排除人民法院的强制执行，那么，符合上述第28条、第29条的以房抵债能否排除执行？

一方面，从物权的取得来看，依法分为原始取得和继受取得两种方式，而拿房屋来抵债，应属继受取得。房屋属于不动产，根据《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）第209条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。在办理房屋登记之前，继受取得的法定公示要件尚未达成，房屋的物权并未发生变动，债权人依据双方达成的以房抵债协议仅享有未来据实抵债的普通债权请求权，而不能直接获得房屋所有权。

另一方面，从债权人是否享有物权期待权来看，房屋实际上是债务人抵顶债务的标的物，而非与债权人买卖的标的物，以房抵债首先是以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，这与基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别。因而，基于以房抵债而拟受让房屋的债权人，在房屋过户登记之前，不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易房屋的物权期待权。

4.以房抵债后当事人有权撤回起诉，但不能请求法院出具调解书确认以房抵债协议

《九民纪要》第44条第2款强调，当事人在一审程序中因达成以物抵债协议申请撤回起诉的，人民法院可予准许。当事人在二审程序中申请撤回上诉的，人民法院应当告知其申请撤回起诉。当事人申请撤回起诉，经审查不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的，人民法院可予准许。当事人不申请撤回起诉，请求人民法院出具调解书对以物抵债协议予以确认的，因债务人完全可以立即履行该协议，没有必要由人民法院出具调解书，故人民法院不应准许，同时应当继续对原债权债务关系进行审理。

也就是说，债务履行期限届满后，拿房屋抵债，法院认为该行为完全具备履行条件，故法院无出具调解书的必要。

二、债务履行期限届满之前，拿房屋抵债

1.约定到期不能清偿债务房屋归债权人所有的，只能就房屋优先受偿

《民法典》第401条规定，抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。

在债务履行期限届满之前，拿房屋抵债，类似于上述法律规定的流押。《民法典》不再认定流押条款无效，但流押条款规定的内容不能实际履行，抵押依然有效，可以优先受偿。所以，债务履行期限届满之前拿房屋抵债，需要依法设立的有效抵押权，采用包括折价、拍卖、变卖等方式予以实现，且抵押权人享有优先受偿权。

2.抵债房屋已过户给债权人，形成让与担保

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第68条规定，债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，债权人有权对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款偿还债务的，人民法院应当认定该约定有效。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求参照民法典关于担保物权的有关规定就该财产优先受偿的，人民法院应予支持。

可见，债务履行期限届满之前拿房屋抵债，且房屋已经过户登记至债权人名下，如果债务人不履行到期债务，债权人只能依据《民法典》关于担保物权的规定对抵债房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋所得的价款优先受偿。此时，法院认定当事人在此情形下的“以房抵债”系提供担保的意思表示，故债权人无权请求对抵债房屋享有所有权。

3.民间借贷中以房抵债，债权人不能径行请求履行买卖合同

根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第23条的规定，当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。

据此，在民间借贷中，双方签订房屋买卖合同作为担保，债权人不能直接主张交付房屋、办理过户登记或者确认房屋所有权，法院应当按照民间借贷关系进行审理。但是，法院赋予了债权人在债务人不履行生效民间借贷判决确定的金钱债务时，申请拍卖房屋以偿还债务的权利。

三、拿房屋抵债的风险把控

1.提前查询，慎签协议

在以房抵债之前，对房屋进行全面的考察必不可少。对于拟抵债的房屋，应对其权利归属，是否抵押，是否查封，是否存在共有权利，是否设立居住权，是否出租等可能妨碍房屋所有权转移的各种因素进行全方位调查。

如拿房屋抵债，应谨慎签订以房抵债相关协议，时间节点最好选择在债务履行期届满之后，注意写明债务数额及房产价值，合理设置权利义务和违约责任条款。

2.合理作价，及时过户

房屋抵顶债务数额应做合理评估，既不能让房产价值远高于其实际市场价值，又不能过高计算利息并将高息计入房屋抵顶数额中。否则，法院可能会对协议的效力作否定评价，或者债务人以显失公平等理由撤销协议。

以房抵债协议签订后，应尽快完成房屋的交付以及过户登记，避免因所有权瑕疵或另设物权影响权利的实现。另外，也可有效排除因其他债权法院对债务人该房屋的执行。

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