开发商对其开发建设的房地产对外销售时，为了特定目的，有时会选择以团购的方式进行，在此过程中，开发商除了与购房者签订商品房买卖合同外，还会与团购单位签订团购协议，约定由团购单位提供购房者名单等内容。在商品房买卖合同纠纷中，大家关注更多的是开发商与购房者之间的问题，而团购单位的角色及其在商品房买卖合同纠纷中的地位却常被忽视，本文试图对开发商、团购单位及购房者之间的关系进行梳理，并提出自己的看法。
1.团购单位代表职工与开发商进行协商谈判，并签订团购协议；
2.职业商品房团购单位作为居间人（中介）向购房者推荐房源，赚取差价；
3.购房者自发组织临时团体与开发商进行谈判，争取优惠，按“团购价”购买房屋。
本文仅针对上述第一种团购模式，即团购单位代表职工与开发商就购房条件等进行谈判并达成一致意见后，单位组织有意向的职工与开发商签订商品房买卖合同的模式。
《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）第九百六十一条明确了中介合同的定义：“中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。
《民法典》第九百六十三条规定了中介人的报酬请求权：“中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。”
中介合同具有以下法律特性：（1）中介合同以促成委托人与第三人订立合同为目的；（2）中介人在合同关系中出于介绍人的地位；（3）中介合同具有诺成性、双务性和不要式性；（4）中介合同具有有偿性。
在商品房团购过程中，团购单位与开发商签订团购协议的情况比较多，但是团购单位与职工却很少签订协议，团购单位发挥着组织协调作用，而具体的买房事宜，则由团购单位的职工与开发商直接签订。团购单位为职工提供了订立房屋买卖合同的机会，即职工具有了房屋购买权，但职工并不需要由此承担向团购单位履行某些特定行为的义务，所以，团购单位的行为不属于中介。
《民法典》第一百六十三条规定：“代理包括委托代理和法定代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权。法定代理人依照法律的规定行使代理权。”
团购单位不属于法定代理人，但是否属于委托代理人需要看团购单位与职工或团购单位与开发商之间是否具有委托代理的意思表示。一般而言，在确定商品房实行团购模式后，都是由团购单位的职工与开发商直接签订商品房买卖合同，实践中，确立委托关系的可能性比较小。
好意施惠又称情谊关系，泛指不能在当事人之间产生合同关系的约定或承诺。如搭乘便车、约定请人吃饭、为人指路等。
好意施惠的法律效果：（1）不产生合同关系（2）不排除侵权之债的成立。
团购单位出于为职工考虑与开发商进行协商，为职工争取到较低价格的商品房购买权，在商品房买卖过程中，购房者与开发商的争议，团购单位一般并不参与，所以，就团购单位与职工的关系而言，笔者认为，应当属于好意施惠。
商品房团购的价格往往比市场价更低，而基于团购单位的职工身份而享有的商品房购房指标，就会产生交易。对此，笔者认为，团购单位的职工与实际购房人系平等的民事主体，对于基于特定身份取得的房屋团购资格进行转让，我国现行法律、行政法规未作强制性规定，双方订立的指标转让协议系双方真实意思表示，只要协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该协议就是合法、有效的。
笔者注意到，在部分团购项目中，开发商会基于团购协议的约定而在商品房购买过程中仅向团购单位进行宣传，提供购房须知等，而忽视了向实际购房人进行直接告知。如果购房人均为团购单位的职工，这种宣传及告知似乎问题不大，但如果团购单位的职工将其购房指标转让给团购单位职工之外的人，这种宣传及告知就明显起不到应有的宣传及告知效果。从合同相对性角度讲，在商品房买卖合同没有明确约定的情况下，若购房人与开发商之间产生纠纷，开发商是不能以其对团购单位的抗辩事由对抗购房人的。当然，在开发商对购房人承担责任后，是否可以向团购单位追偿，则需要视团购协议的具体约定而定，若团购协议中对前述纠纷事项明确约定了团购单位的义务及违约责任，则开发商可以据此向团购单位追偿。
总之，在商品房团购过程中，作为开发商应尽力做好与实际购房人的直接沟通工作，而不是只与团购单位进行沟通，从而避免不必要的损失。
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